Método
Cada operación debe poder explicarse, documentarse y reconstruirse.
El método convierte en reglas las preguntas que deben responderse antes de colocar capital. No promete aprobación ni plazos: garantiza una forma de trabajar.
Once pasos, en este orden.
La secuencia describe cómo avanza una operación de la cartera propia. Cada paso deja evidencia: qué se revisó, con qué fuente, quién lo hizo y qué regla estaba vigente en ese momento.
Evaluación
01–05- Identificación preliminar del inmueble y del caso.
- Valoración y revisión de elegibilidad de la garantía.
- Revisión legal, registral y de cargas.
- Evaluación del prestatario y de la estructura propuesta.
- Definición de monto, tasa, plazo, modalidad y LTV.
Formalización
06–08- Formalización contractual y constitución de la garantía exigida.
- Verificación de las precondiciones de desembolso.
- Desembolso.
Vida del crédito
09–11- Generación del cronograma.
- Seguimiento, cobro, amortización o renovación.
- Cierre ordinario o, si corresponde, salida al circuito judicial y recuperación.
La secuencia describe el modelo operativo y no sustituye la revisión legal específica que corresponda a cada operación.
La garantía define el marco de riesgo; la operación se evalúa integralmente.
La garantía es una condición estructural, no el único criterio. Se evalúa también al solicitante, la estructura propuesta y la capacidad de administrar la operación durante todo su ciclo.
- Rango de la garantía
- 1.er rango
- La cartera propia se orienta a hipoteca de primer rango. Una excepción requiere decisión documentada y expresamente autorizada.
- LTV objetivo de referencia
- 35 %
- Política de riesgo configurable y trazable. El sistema calcula y advierte; la decisión es humana.
- Valoración
- Con fecha
- Cada valor del inmueble registra fecha, fuente o responsable y moneda. Una tasación antigua se advierte.
Qué significa LTV.
LTV (loan to value) compara el capital de la operación con el valor vigente de la garantía. Se expresa en porcentaje y se calcula en una misma moneda: si el préstamo y la tasación están en monedas distintas, se usa un tipo de cambio con fecha y fuente.
Un LTV bajo deja margen frente a variaciones del valor del inmueble y frente a los costos de una eventual recuperación. No es una promesa de aprobación: es uno de los criterios que se revisan.
Ejemplo ilustrativo
LTV=capital÷valor de la garantía
- Valor vigente del inmueble
- S/ 1,000,000.00
- Referencia de LTV
- 35.0 %
- Capital de referencia
- S/ 350,000.00
Lo que el método no hace.
Un método también se define por sus límites. Estos son deliberados.
No hace
- No aprueba de forma automática: ningún puntaje decide por una persona.
- No decide solo por el valor de la garantía.
- No promete tiempos de aprobación ni de desembolso.
- No sustituye la revisión legal específica de cada operación.
Sí garantiza
- Condiciones comprensibles antes de firmar: monto, tasa, plazo, costos y responsabilidades.
- Una respuesta clara cuando la operación no encaja, tan pronto como lo sabemos.
- Registro de cada decisión relevante: quién, cuándo y por qué.
- Una misma terminología en la conversación, el contrato y los reportes.
La vida del crédito también tiene método.
El cronograma gobierna mientras la operación está vigente. Cada cobro se registra con su imputación a interés y capital; si un registro fue incorrecto, se corrige con una contrapartida visible, nunca borrándolo.
Si una cuota se atrasa
La comunicación es seria, factual y respetuosa: qué está vencido, desde cuándo y qué opciones existen. Sin lenguaje intimidatorio y sin montos que no estén definidos en el contrato.
Si la operación sale del cobro ordinario
La ejecución de la garantía es un último recurso, con un proceso formal y estrictamente profesional. Se explica antes de firmar, porque es una consecuencia posible de toda operación con garantía hipotecaria.
Al cierre
Una operación pagada se cierra de forma documental limpia, incluida la gestión para levantar la garantía cuando corresponda.
La operación no cumple actualmente las condiciones necesarias para continuar la evaluación.Así comunicamos un rechazo: directo, digno y sin falsas expectativas.
Cuando podemos explicar la razón sin comprometer controles internos, la explicamos. Por ejemplo: «el valor o la condición de la garantía no permite estructurar la operación dentro del límite definido».